Bebauungspläne

Beispiel eines Bebauungsplanes aus Bergheim-Müllekoven mit individuellen Festsetzungen

Bebauungspläne geben die städtebauliche Ordnung vor

Bebauungspläne werden nach dem Baugesetzbuch aufgestellt und enthalten die rechtsverbindliche städtebauliche Ordnung für ein Gebiet. Sie werden deshalb als städtische Satzung beschlossen. Einzelheiten zu Art und Maß der baulichen Nutzung werden auf der Grundlage der Baunutzungsverordnung individuell für das Plangebiet festgelegt. Darüber hinaus sind im Bebauungsplan die Verkehrsflächen zur Erschließung der Gebäude ausgewiesen, oft auch private und öffentliche Grünflächen sowie ökologische Ausgleichsflächen. Der Umfang der Festsetzungen liegt im planerischen Ermessen und ist abhängig von den Zielen der Planung.

Für große Teile der bebauten Ortslagen gelten Bebauungspläne

Bebauungspläne liegen nicht für das gesamte Stadtgebiet vor, sondern werden aufgestellt oder geändert, soweit dies für eine geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Über 450 rechtskräftige Bebauungspläne regeln die Bebauung von Grundstücken im Stadtgebiet.

Das GeoPortal der Stadt Troisdorf unter www.stadtplan.troisdorf.de gibt ab dem Zoommaßstab 1:25.000 Auskunft über die Geltungsbereiche der Bebauungspläne, wenn nach Öffnen des Ordners "Bauen" ein Häkchen bei der Auskunftsmöglichkeit "Bebauungspläne (Info/Download)" gesetzt wird. Mit einem Klick auf das Auswahlwerkzeug "Info" und einen Klick in den angezeigten Geltungsbereich wird der gesamte Plan mit Legende und textlichen Festsetzungen jeweils als PDF-Download angeboten. Wird ein Häkchen bei "Bebauungspläne (blattschnittfrei)" gesetzt, werden direkt im jeweiligen Kartenausschnitt ab dem Zoommaßstab 1:2.500 die Planzeichnungen aller Bebauungspläne blattschnittfrei präsentiert.

Begründung zum Bebauungsplan

Der eigentliche Bebauungsplan besteht aus der nach der Planzeichenverordnung normierten Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen. Zu jedem Bebauungsplan wird aber auch eine Begründung mit beschlossen. Die Begründung enthält die wesentlichen Abwägungsgesichtspunkte, warum so und nicht anders geplant worden ist. In der städtebaulichen Begründung erläutert die Stadt Troisdorf die Ziele und Auswirkungen der Planung und führt eine Umweltprüfung zur Darlegung der Abwägung der Umweltbelange durch. Sofern die Umweltprüfung im beschleunigten Verfahren entfällt, erfolgt eine formlose Behandlung der Umweltbelange. Die Begründung hat eine besondere Bedeutung für den Rechtsschutz der Bürgerinnen und Bürger. Anhand der Begründung wird bei der gerichtlichen Überprüfung von Bebauungsplänen beurteilt, ob eine sachgerechte Abwägung stattgefunden hat.

Vorgaben zur baulichen Gestaltung

Ergänzende gestalterische Festsetzungen auf der Rechtsgrundlage der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen können als örtliche Bauvorschriften in den Bebauungsplan integriert oder als isolierte Gestaltungssatzung erlassen werden. Häufig sind Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung in die Troisdorfer Pläne integriert, während weitergehende Anforderungen an Dach- und Wandfarben und die Gestaltung der Dachaufbauten in den isolierten Gestaltungssatzungen zu finden sind. Die gültigen isolierten Gestaltungssatzungen sind zurzeit noch nicht im GeoPortal verfügbar und müssen bei der Stadtverwaltung erfragt werden.

Bereiche ohne Bebauungsplan

Die Bebauung von Grundstücken, die außerhalb von Bebauungsplänen liegen, richtet sich nach den §§ 34 und 35 des Baugesetzbuches. Der „Baulückenparagraph 34“ ist für Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich) maßgebend und nimmt die Umgebungsbebauung zum Maßstab der Zulässigkeit. Der § 35 des Baugesetzbuches regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Außenbereich), wo das Bauen nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig ist, um eine Zersiedelung des Freiraums zu vermeiden.

Satzungen zur Sicherung und Durchführung der Planung

Gestaltungsplan Karte Entwicklungsmaßnahme Am Krausacker 10.10.1997

Zur Sicherung der Planung muss manchmal während der Planaufstellung eine Veränderungssperre erlassen werden, die als Satzung auf die Dauer von 2 Jahren vom Stadtrat beschlossen wird und maximal um 2 Jahre verlängert werden kann. Damit werden vor Abschluss der Planung Bauvorhaben verhindert, die den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Die Veränderungssperren erhalten in Troisdorf eine fortlaufende Nummerierung. Die gültigen Veränderungssperren sind zurzeit noch nicht im GeoPortal verfügbar und müssen bei der Stadtverwaltung erfragt werden. Im Vorgriff oder parallel zur Aufstellung eines Bebauungsplanes kann für Gebiete, in denen städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden, auch ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB durch Satzung begründet werden. Derzeit bestehen solche Satzungen für Teilbereiche der Ortsteile Troisdorf-Mitte, Spich, Sieglar, Oberlar und Eschmar. Diese Satzungsgebiete werden im GeoPortal unter
  www.stadtplan.troisdorf.de nach Öffnen des Ordners "Planen, Bauen, Wohnen" im Kartenausschnitt angezeigt, wenn ein Häkchen bei der Auskunftsmöglichkeit "Vorkaufsrechte" gesetzt wird.

Sofern ein besonderer Bedarf für die Entwicklung von Wohn- oder Arbeitsstätten besteht, ist die zügige Erschließung neuer Baugebiete durch Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches möglich. Der besondere Bedarf ist nachzuweisen. Die Gemeinde führt die Entwicklungsmaßnahme selbst durch und kauft die gesamten Flächen an. Die staatliche Städtebauförderung unterstützt i. d. R. die Kommunen finanziell bei der Durchführung der Maßnahmen. Sofern erforderlich, ist auch die Enteignung zulässig. In Troisdorf ist die Entwicklungsmaßnahme "Am Krausacker" in Troisdorf-Bergheim nach über 10jähriger Laufzeit 2014 abgeschlossen worden.

Der Behebung oder wesentlichen Verbesserung von städtebaulichen Missständen dient die Festlegung eines städtebaulichen Sanierungsgebietes. Die staatliche Städtebauförderung unterstützt hier seit den 1970er Jahren wirkungsvoll die Kommunen. In Troisdorf ist die Innenstadtsanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung 2004 abgeschlossen worden. Zwei neue kleinräumige Sanierungssatzungen, an der Burg Wissem zur Errichtung des Industriemuseums sowie an der Sieg in Troisdorf-Bergheim zur Neuerrichtung des Fischereimuseums wurden im Rahmen der Regionale 2010 ausgewiesen.

Stadtumbaumaßnahmen sind Anpassungsmaßnahmen in Gebieten, die von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind. Zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen und zur Verbesserung der Umweltsituation im Rahmen der regionalen Strukturförderung ist die Troisdorfer Siegaue zur Durchführung des  Projektes „Grünes C“ der Regionale 2010 als Stadtumbaugebiet festgelegt. Zur Durchführung des Integrierten Handlungskonzeptes Innenstadt ist am 18.09.2012 vom Rat das Stadtumbaugebiet Troisdorf Innenstadt beschlossen worden. Am 24.03.2015 hat der Rat das Stadtumbaugebiet Nachhaltiger Wohn- und Bildungsstandort Sieglar/Rotter See beschlossen.

Planungsrechtliche Auskünfte

Über das Angebot im GeoPortal der Stadt Troisdorf hinaus können die Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen und sonstigen städtbaulichen Satzungen auch im Rathaus der Stadt Troisdorf beim Stadtplanungsamt während der allgmeinen Öffnungszeiten eingesehen werden. Auskünfte über die Inhalte, insbesondere eine Ersteinschätzung in Bezug auf die planungsrechtliche Zulässigkeit beabsichtigter Bauvorhaben, erteilt die  Bauberatung des Bauordnungsamtes.