Übersichtsplan T 31, 13. Änderung

Aktuelle Beteiligungsverfahren

Städtebauliches Entwicklungskonzept Stadtteilzentrum Spich - Vorentwurf

ÖB-Entwicklungskonzept Spich

Beteiligung der Öffentlichkeit zum städtebaulichen Entwicklungskonzept Stadtteilzentrum Spich - Vorentwurf

Stadtteil Troisdorf-Spich

Planungsvorhaben: Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung des Stadtteilzentrums Spich

Verfahrensschritt:
Beteiligung der Öffentlichkeit 

Plangebiet:

Das Plangebiet des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes umfasst im Wesentlichen den historischen Ortskern von Spich, den zentralen Versorgungsbereich (ZVB), das Umfeld des S-Bahnhaltepunktes „Spich“ und die öffentlichen Einrichtungen (Gemeinbedarfs-Einrichtungen) entlang der Achse Waldstraße/Niederkasseler Straße. Das Plangebiet liegt grob zwischen der Lülsdorfer Straße, der Bonner Straße, der Südseite des S-Bahnhaltepunktes und dem Bürgerhaus Spich. 

Ziel und Zweck der Planung:

Mit rd. 13.000 EW ist Spich Troisdorfs zweitgrößter Stadtteil und hat in der Zentren-Hierarchie nach dem Troisdorfer Hauptzentrum als einzige Ortschaft Troisdorfs über Jahrzehnte die Einstufung als (gewachsenes) Nebenzentrum gehalten. Die städtebauliche Erneuerung wurde dabei wie in allen Stadtteilzentren im Wege des allgemeinen Städtebaurechts begleitet, da ein Zugang zu Städtebauförderprogrammen bisher nicht bestand. Die allgemeine bauliche Entwicklung im Spicher Zentrum führte in Teilen zu Erneu-erungen, vieles der bis zu 200 Jahre alten Bestandsbebauung blieb aber auch erhalten, obwohl Gebäude und Grundstücke in zentraler Lage städtebaulich suboptimal genutzt sind. Im Wege einer Vorkaufsrechtssatzung wurde seitens der Stadt erfolgreich versucht, Einfluss zu nehmen auf die Grundstücksentwicklung, um kleinere mindergenutzte Grund-stücke zu arrondieren. Die Satzung inzwischen 20 Jahre alt und bedarf einer Überarbeitung. Mit einer stärkeren baulichen Dynamik in den letzten 5 Jahren häuften sich Anfragen zur Abweichung von den im Spicher Zentrum festgesetzten Satteldächern. Auch diese Fragestellung bedarf einer konzeptionellen Klärung wie auch die Frage der Ertüchtigung des Zentrums insgesamt und die Schaffung von mehr Aufenthaltsqualität in der Haupt-straße und geeigneten Seitenstraßen des Zentrums.

Aus einer eingehenden Analyse der Ergebnisse des 2020 fortgeschriebenen Einzelhandels- und Nahversorgungskonzeptes für Troisdorf werden Defizite in der Wahrnehmbarkeit eines üblichen Zentrums deutlich. Aus den bestehenden Bebauungspläne wird er-sichtlich, das der dort notwendigerweise gebotene Spielraum in der Kubatur von Neubauten zu wahrnehmbaren Brüchen in der Maßstäblichkeit zwischen Neu- und Altbebauung führt. Die neu hinzukommenden Abweichungen in der Dachform verschärfen das Problem, auch wenn eine erhöhte Bautätigkeit Entwicklungsbrüche wieder „repariert“. Die Analyse der Ortsentwicklung und der stadträumlichen Qualitäten auf der Grundlage des Denkmalpflegeplanes von 2010 zeigt das identitätsstiftende Potenzial des örtlichen baulichen Erbes auf, insbesondere die Bedeutung des Wegekreuzes im Bereich Niederkasseler Straße und Hauptstraße. Allerdings weist Spich im Ortszentrum nur wenige Baudenkmale auf. Diese werden jedoch durch eine Reihe von erhaltenswerten Gebäuden ergänzt, deren Erhalt abgewogen werden muss gegenüber Entwicklungschancen ohne den Erhalt der Gebäude. Über die Niederkassler Straße ist der Ortskern an den Bahnhof angebunden, sodass es auch eine funktionale Beziehung zwischen Niederkassler Straße und Hauptstraße auf dem besagten Achsenkreuz gibt.

Nachfolgende Themen werden insbesondere im Vorentwurf des städtebaulichen Entwicklungskonzept betrachtet: 

Besonderen Raum nimmt die Analyse der vorhandenen und möglichen Straßenbreiten in der Hauptstraße ein, um die Bebauungspläne für einen perspektivischen Ausbau so zu ändern, dass für Fußgänger und Radfahrer sowie die Straßenraumbegrünung mehr Fläche mit Aufenthaltsqualität zur Verfügung steht. Insgesamt ist das Spicher Zentrum durch die Belastung der Hauptstraße als Bundesstraße (B 8) mit rd. 10.000 Fz/24 h geprägt, die sich nicht grundlegend ändern wird. Nach den Maßstäben des Verkehrslärmschutzgesetzes wäre eine Reduzierung um 3 dB (A) eine wesentliche Entlastung, die der Halbierung der Verkehrsmenge entspräche, aber unrealistisch erscheint, weil es keine planerischen Alternativen - zumindest in dieser Größenordnung - gibt. Mit der baulichen Erneuerung wird bei jedem Neubau baulicher, passiver Schallschutz umgesetzt, aber es verbleiben Beeinträchtigungen, auch im öffentlichen Raum. Selbst unter den Bedingungen einer Bundesstraße erscheint es im Zuge sich ändernder Rahmenbedingungen heute aber aussichtsreicher als je zuvor, dass über kurz oder lang straßenverkehrsrechtliche Änderungen zu erwarten sind, die wenigstens eine partielle städtebauliche Integration der B 8 erlauben.

Fehlendes Grün und eine optimierbare Grünvernetzung durch Straßenbäume sind das Ergebnis der Analyse zur Stadtraumbegrünung. Insbesondere auf der Hauptstraße, dort wo von der Breite zwischen Auf der Bitz und Bonner Straße mehr Platz vorhanden ist, wäre es ein hochrangiges städtebauliches Ziel, Straßenbäume auch als integrierendes Gestaltungselement einzuführen.

Aus dem Umsetzungsstand der Vorkaufsrechtssatzung und der städtebaulichen Bewertung der noch nicht mobilisierten Flächen ergibt sich nur ein Aktualisierungsbedarf für die Satzung, wenn die Satzungsziele weiterverfolgt werden sollen. Ansonsten ist an der Satzung in überarbeiteter, reduzierter Form festzuhalten.

Die Betrachtung der Bauprojekte der letzten 5 Jahre zeigt an praktisch sichtbaren Beispielen die möglichen baulichen Entwicklungsrichtungen auf.

In einer Stärken-Schwächen-Analyse werden die Ergebnisse der Bestandaufnahme und Bewertung zusammengefasst. Nachfolgend werden Zielfelder und allgemeine Ziele bestimmt (siehe Zielkonzept). Aus der Gewichtung der Zielfelder für die angestrebte Identität des Stadtteilzent-rums werden zwei Konzeptideen entwickelt. Die Konzeptidee 1 verfolgt eine räumlich undifferenzierte moderne Erneuerung des gesamten Stadtteilzentrums während die Konzeptidee 2 eine räumlich differenzierte Erneuerung vorsieht. Im Bereich der historischen Inseln Haus Spich und der alten Ortsmitte schlägt die Konzeptidee 2 eine eher an die Altbebauung angepasste Dachform und Maßstäblichkeit vor, dazwischen eine Erneuerung alleine nach modernen Maßstäben im Sinne sequenzieller Abschnitte. Eine eigene Sequenz bildete die schnurgerade „Vorstadt-Magistrale“, die Hauptstraße zwischen Auf der Bitz und Bonner Straße, die durch Straßenbäume eine entscheidende Aufwertung erfahren kann und als eine zentrale Maßnahme des Entwicklungskonzeptes anzusehen ist. Entwurfsstudien (Baukörperpläne im M.1:2.000) konkretisieren die Konzeptideen.

In der Umsetzung liegt ein Schwerpunkt in der Anpassung der Bebauungspläne und der Erneuerung der Vorkaufsrechtssatzung. Über die Straßenraumumgestaltung der Hauptstraße ist ein interdisziplinärer Planungsprozess angestoßen worden. Der vorgelegte Vorentwurf dieses Entwicklungskonzeptes ist als Beitrag dazu aufzufassen.

Weitere Einzelheiten sind dem beigefügten Vorentwurf des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für das Stadtteilzentrum Spich mit Plänen und Texten zu entnehmen. Der Vorentwurf stellt eine Diskussionsgrundlage für eine Beteiligung der Öffentlichkeit dar, um das Konzept in einem Bürger*innen-Dialog weiterzuentwickeln. 

Verfahrensstand:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Denkmalschutz hat in der Sitzung am 13.01.2022 die Verwaltung beauftragt, mit den Vorentwurf die Öffentlichkeit durch eine Anhörung zu unterrichten und ihr Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. 

Informations- und Erörterungsmöglichkeit - Beteiligungsfrist:

In der Zeit vom 06.05.2024 bis einschließlich 14.06.2024 sind die nachstehenden Planungsdokumente im Rathaus der Stadt Troisdorf, Stadtplanungsamt, Kölner Straße 176, 53840 Troisdorf, 3. OG für jedermann einsehbar. Dort werden auch Auskünfte erteilt und es besteht die Möglichkeit zur Erörterung und Abgabe von Stellungnahmen zur Niederschrift. Im Übrigen besteht die Möglichkeit der schriftlichen Einreichung von Stellungnahmen an die vorgenannte Adresse oder per E-Mail an die Bauleitplanung@Troisdorf.de.  Weitere Einzelheiten und Hinweise entnehmen Sie bitte der im Downloadbereich angebotenen amtlichen Bekanntmachung. Ergänzend zu dieser Beteiligung möchten wir Sie an dieser Stelle einladen, (anonym) Fragen zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept zu beantworten, die uns bei der weiteren Bearbeitung helfen können.

Zusätzlich fand am 15.05.2024 um 18:00 Uhr im Bürgerhaus Spich eine öffentliche Anhörung  zur frühzeitigen Beteiligung im Bebauungsplanverfahren Sp204 und dem Städtebauliches Entwicklungskonzept Stadtteilzentrum Spich stattDort bestand die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie zum direkten Austausch mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Troisdorf. Mehr als 80 Bürger*innen nahmen teil.

Folgende Dokumente liegen zur Einsichtnahme öffentlich aus:

Hi! Ich bin der Chatbot
der Stadt Troisdorf 👋